CleanTax2026 상가 임대 부가세: 월세 10%·보증금 간주임대료
핵심 요약
- 일반과세자가 상가를 임대하면 월세의 공급가액에 부가세 10%를 더해 받고 세금계산서를 발급하는 것이 기본입니다.
- 상가 임대보증금도 과세기간 동안의 이자 상당액을 임대료로 봅니다. 2026년 현행 정기예금 이자율은 연 3.1%입니다.
- 간주임대료 공급가액은 보증금 × 3.1% × 임대일수 ÷ 365로 계산하고, 여기에 10%를 곱한 금액이 관련 부가세입니다.
- 월세분은 세금계산서 발급 대상이지만 간주임대료는 세금계산서 발급이 면제됩니다. 임차인이 대신 부담해도 그 세액을 매입세액으로 공제받기 어렵습니다.
상가 월세는 공급가액과 부가세 10%를 나눠 계약한다
상가·사무실처럼 사업용 부동산을 임대하는 일반과세자는 월세 공급가액의 10%를 부가세로 거래징수합니다. 월세가 200만원이고 '부가세 별도'라면 임차인이 보내는 합계는 220만원입니다. 계약서에 200만원만 적혀 있고 별도 여부가 없다면 당사자 사이에서 총액인지 공급가액인지 다툼이 생길 수 있습니다.
주택 임대는 원칙적으로 면세지만 상가 임대는 과세입니다. 한 건물에 주택과 상가가 함께 있으면 임대면적과 임대료를 구분해 과세·면세 매출을 나눠야 합니다. 상가에 딸린 토지의 임대용역도 부동산 임대 공급가액에 포함되는 구조이므로 건물분만 떼어 부가세를 계산하는 방식은 맞지 않을 수 있습니다.
월세 지급일이 정해진 계속적 공급은 계약상 대가를 받기로 한 때를 기준으로 세금계산서를 발급하는 것이 일반적입니다. 공급가액과 세액은 부가가치세법 제32조의 세금계산서 규정에 맞춰 적고, 실제 입금일이 늦더라도 발급시기를 임의로 미루지 않아야 합니다.
| 월세 계약 표시 | 공급가액 | 부가세 | 입금 합계 |
|---|---|---|---|
| 월세 200만원, 부가세 별도 | 200만원 | 20만원 | 220만원 |
| 월세 총액 220만원 | 200만원 | 20만원 | 220만원 |
| 주택 월세 | 면세 여부 검토 | 원칙적 면세 | 계약 월세 |
임대보증금은 연 3.1%로 간주임대료를 계산한다
상가 임대보증금은 받은 금액 전부가 부가세 과세표준이 아닙니다. 과세기간 동안 보증금을 보유해 얻는 이자 상당액을 임대용역 대가로 간주합니다. 계산식은 '보증금 × 정기예금 이자율 × 해당 과세기간 임대일수 ÷ 365'이고, 2026년 현재 적용 이자율은 3.1%입니다.
예를 들어 보증금 1억원을 2026년 상반기 181일 동안 계속 보유했다면 간주임대료 공급가액은 약 153만7천원입니다. 여기에 10%를 적용한 부가세는 약 15만3천원입니다. 중간에 입주·퇴거하거나 보증금이 바뀌었다면 변경 전후 기간을 나눠 일수로 계산해야 합니다.
이자율은 부가가치세법 시행규칙 제47조에 정해져 있습니다. 매년 바뀔 수 있는 항목이므로 지난해 신고서의 이자율을 그대로 복사하지 말고 해당 과세기간의 현행 규정을 확인해야 합니다.
| 보증금 1억원 단순 예시 | 계산 | 금액 |
|---|---|---|
| 적용 이자율 | 현행 시행규칙 | 연 3.1% |
| 상반기 임대일수 | 2026.1.1~6.30 | 181일 |
| 간주임대료 공급가액 | 1억원 × 3.1% × 181/365 | 약 153만7천원 |
| 관련 부가세 | 공급가액 × 10% | 약 15만3천원 |
월세분과 간주임대료분은 세금계산서 처리가 다르다
월세 공급가액과 10% 세액은 임차인의 사업자등록번호로 세금계산서를 발급합니다. 임차인이 과세사업에 상가를 사용하고 적법한 세금계산서를 받았다면 월세 관련 매입세액을 공제받을 수 있습니다. 면세사업에 쓰거나 사업과 무관한 공간이면 전액 공제가 되지 않을 수 있습니다.
반면 보증금 간주임대료는 세금계산서 발급이 면제됩니다. 임대차계약에서 간주임대료 부가세를 임차인이 부담하기로 정해 실제로 받았더라도, 해당 세액을 적은 세금계산서를 발급해 임차인이 매입세액으로 빼는 방식은 인정되지 않습니다. 국세청 간주임대료 세금계산서 질의회신도 이 점을 구분합니다.
관리비는 이름보다 실제 용역을 봅니다. 전기·수도처럼 실제 사용량을 구분 정산하는 금액인지, 청소·경비·시설관리 대가인지, 월세에 사실상 포함된 고정액인지에 따라 세금계산서와 과세표준 처리가 달라질 수 있습니다. 계약서에 월세, 실비 관리비와 임대인이 제공하는 관리용역을 분리해 두면 신고 자료를 맞추기 쉽습니다.
| 받는 금액 | 임대인 처리 | 임차인 매입세액 |
|---|---|---|
| 상가 월세 | 세금계산서 발급 | 과세사업 사용 시 공제 검토 |
| 보증금 원금 | 반환할 채무 | 매입세액 없음 |
| 간주임대료 | 신고서에서 과세 | 세금계산서 발급 면제 |
| 관리비 | 실제 용역별 판단 | 증빙·사용용도 확인 |
신고할 때 임대차계약과 공급가액명세서를 함께 맞춘다
부가세 신고에서는 월세 세금계산서 합계뿐 아니라 부동산임대공급가액명세서를 작성합니다. 임차인 상호·사업자등록번호, 층·호수, 임대면적, 입주·퇴거일, 보증금과 월세를 계약서대로 입력합니다. 여러 호실을 임대하면 각 임차인의 변동일을 따로 관리해야 간주임대료 일수 계산이 맞습니다.
개인 일반과세자는 통상 상반기분을 7월 25일까지, 하반기분을 다음 해 1월 25일까지 확정신고합니다. 법인사업자는 예정·확정신고 일정이 더 자주 돌아옵니다. 마감일이 공휴일이면 다음 영업일로 미뤄질 수 있으므로 해당 신고기의 국세청 안내를 확인해야 합니다.
부동산 임대업은 매출이 일정해 세금계산서 한두 장이 빠져도 눈에 띄지 않을 수 있습니다. 월별 입금내역, 전자세금계산서 발급합계, 계약 변동표와 부가가치세법 시행령 제65조에 따른 간주임대료를 한 표에서 대조한 뒤 신고하는 편이 좋습니다.
| 신고 자료 | 대조할 항목 | 자주 생기는 차이 |
|---|---|---|
| 임대차계약서 | 보증금·월세·변경일 | 갱신계약 누락 |
| 세금계산서 합계 | 월별 공급가액·세액 | 미수 월세 발급 누락 |
| 입금내역 | 월세·부가세·관리비 | 합계액 혼합 입금 |
| 임대공급가액명세서 | 호실·임차인·임대일수 | 중도 입퇴거 미반영 |
상가 임대 부가세 신고 전 맞출 네 가지
- 계약 문구: 월세가 부가세 별도인지 포함인지 금액 옆에 적습니다.
- 변동일 관리: 보증금 증감, 입주·퇴거와 공실기간을 날짜별로 기록합니다.
- 증빙 구분: 월세 세금계산서와 간주임대료 계산자료를 따로 보관합니다.
- 과세유형: 일반·간이과세 여부와 상가·주택 혼합 임대 여부를 확인합니다.
월세와 매입세액을 넣어 기본 납부액을 계산하려면
월세 공급가액과 공제 가능한 수선비·중개비 등의 매입세액은 부가세 계산기에서 기본 납부세액을 비교할 수 있습니다. 연간 임대소득 신고는 종합소득세 계산기에서 다른 사업·근로소득과 함께 확인하세요.
이 글은 2026년 8월 28일 현재 일반과세자의 상가 임대 부가가치세를 중심으로 설명한 참고 자료입니다. 간이과세, 주택·상가 혼합 임대, 전대, 관리비 약정과 과세기간별 계약 변동에 따라 실제 신고가 달라질 수 있습니다.