CleanTax2026 주택 간주임대료: 2주택·보증금 기준
핵심 요약
- 기존에는 부부 합산 3주택 이상이면서 보증금 합계가 3억원을 초과하면 간주임대료를 계산했습니다.
- 2026년 귀속부터는 기준시가 12억원 초과 주택을 2채 보유하고 해당 보증금 합계가 12억원을 초과하는 경우도 대상입니다.
- 고정 보증금의 단순식은 (보증금 합계 - 3억원) × 60% × 3.1%이며, 변동 시에는 기간별 적수를 사용합니다.
- 전용 40㎡ 이하이면서 기준시가 2억원 이하인 소형주택의 주택 수 제외 특례는 2026년 12월 31일까지 적용됩니다.
2026년부터 고가주택 2채의 보증금 합계가 12억원을 넘으면 대상이다
간주임대료는 월세를 받지 않고 전세보증금만 받더라도 보증금에서 일정한 금융수익이 생긴 것으로 보고 주택임대 수입에 더하는 제도입니다. 2025년 귀속까지는 부부 합산 3주택 이상이면서 해당 주택의 보증금·전세금 합계가 3억원을 초과하는 경우가 기본 대상이었습니다.
2026년 1월 1일 이후 시작하는 과세기간부터 대상이 넓어졌습니다. 부부 합산으로 기준시가 12억원을 초과하는 주택을 2채 보유하고, 그 주택에서 받은 보증금 합계가 12억원을 초과하면 간주임대료를 계산해야 합니다. 기준시가 12억원 이하인 주택은 이 2주택 수를 셀 때 제외되므로 단순히 전체 보유주택이 두 채라는 이유만으로 대상이 되는 것은 아닙니다.
3주택 이상 규정도 그대로 남아 있습니다. 이때 전용면적 40㎡ 이하이면서 해당 과세기간 기준시가 2억원 이하인 소형주택은 2026년 12월 31일까지 주택 수와 간주임대료 대상에서 제외합니다. 월세 수입까지 제외되는 특례는 아니므로 소형주택에서 받은 월세는 별도로 신고 여부를 판단해야 합니다. 현행 기준은 국세청 주택 보증금 간주임대료 안내에서 확인할 수 있습니다.
| 2026년 보유 상황 | 보증금 기준 | 간주임대료 대상 |
|---|---|---|
| 부부 합산 3주택 이상 | 합계 3억원 초과 | 대상 |
| 기준시가 12억원 초과 주택 2채 | 해당 보증금 합계 12억원 초과 | 2026년부터 대상 |
| 일반 2주택·고가주택 요건 미충족 | 보증금만 수령 | 간주임대료 대상 아님 |
| 40㎡ 이하·기준시가 2억원 이하 | 소형주택 특례 충족 | 2026년 말까지 주택 수 제외 |
보증금에서 3억원을 뺀 뒤 60%와 정기예금이자율을 곱한다
주택 보증금이 1년 내내 같았다는 단순 가정에서는 보증금 합계에서 3억원을 빼고 60%와 정기예금이자율을 곱합니다. 2026년 현재 적용 이자율은 연 3.1%입니다. 보증금이 연중 증액·감액되거나 임대차가 시작·종료됐다면 해당 잔액에 유지일수를 곱한 적수로 기간을 나눠 계산해야 합니다.
장부로 신고하는 경우에는 계산된 금액에서 해당 임대사업 부분에서 발생한 수입이자·할인료·배당금 합계액을 뺄 수 있습니다. 반대로 추계신고는 이 금융수익을 차감하지 않습니다. 공동명의 주택이라면 지분과 임대수입 귀속을 확인해 공동사업장 단위로 계산하는 과정도 필요합니다.
보증금 3억원 공제는 주택마다 각각 적용하는 금액이 아닙니다. 보증금을 받은 주택이 여러 채라면 전체 보증금 적수에서 한 번 차감하며, 국세청 계산 방식은 적수가 큰 주택의 보증금부터 순서대로 3억원을 빼도록 안내합니다. 월말 잔액으로 적수를 계산할 수 있는 규정도 있지만 계약일·잔금일과 실제 입출금 자료를 맞춰 두는 것이 안전합니다.
| 계산 항목 | 처리 방법 | 주의할 점 |
|---|---|---|
| 보증금 등 | 대상 주택의 기간별 잔액 합산 | 계약금이 아닌 실제 보증금 잔액 확인 |
| 기본 차감 | 합계에서 3억원 한 번 차감 | 주택별 3억원 공제가 아님 |
| 적용 비율 | 차감 후 금액의 60% | 보증금 변동 시 적수 계산 |
| 정기예금이자율 | 2026년 현재 3.1% | 귀속연도별 시행규칙 확인 |
| 금융수익 차감 | 장부신고 시 법정 범위 차감 | 추계신고는 차감하지 않음 |
고가주택 2채의 보증금이 13억원이면 단순 간주임대료는 1,860만원이다
부부가 기준시가 12억원을 초과하는 임대주택 두 채를 보유하고, 보증금 7억원과 6억원을 2026년 내내 받았다고 가정하겠습니다. 두 주택의 보증금 합계는 13억원으로 2주택 확대 규정의 12억원 기준을 초과하므로 간주임대료 대상입니다.
장부상 차감할 금융수익이 없다는 단순 가정에서 계산은 (13억원 - 3억원) × 60% × 3.1%입니다. 결과는 1,860만원입니다. 이 금액이 실제로 받은 현금이라는 뜻은 아니며, 2026년 주택임대 총수입금액에 더해 과세방식을 판단할 때 사용하는 수입입니다.
월세와 간주임대료 등을 합친 주택임대 총수입금액이 연 2,000만원 이하라면 종합과세와 분리과세 가운데 선택을 검토할 수 있습니다. 예시의 간주임대료만 1,860만원이므로 월세가 조금만 더 있어도 2,000만원을 넘을 수 있습니다. 예상 소득세는 주택임대소득세 계산기에서 다른 임대수입과 필요경비를 함께 넣어 보세요.
| 고가주택 2채 단순 사례 | 계산 | 금액 |
|---|---|---|
| 보증금 합계 | 7억원 + 6억원 | 13억원 |
| 3억원 차감 | 13억원 - 3억원 | 10억원 |
| 60% 적용 | 10억원 × 60% | 6억원 |
| 간주임대료 | 6억원 × 3.1% | 1,860만원 |
2026년 계약별 보증금 잔액을 정리해 2027년 5월 신고에 대비한다
2026년 귀속 주택임대소득은 원칙적으로 2027년 5월 종합소득세 신고 때 반영합니다. 그때 계약서를 다시 펼쳐 보증금 변동일을 찾으려 하면 누락이 생기기 쉽습니다. 임대차계약 체결·갱신·종료일, 보증금 실제 입금·반환일과 각 월말 잔액을 지금부터 주택별로 기록해 두세요.
주택 수는 본인 명의만 보지 않고 배우자 보유분을 합산합니다. 공동명의 주택, 상속주택, 다가구주택과 주거용 오피스텔은 사실관계에 따라 판단이 달라질 수 있습니다. 기준시가는 시세나 임대보증금과 같은 숫자가 아니므로 공동주택가격 등 해당 과세기간의 공식 기준가액을 확인해야 합니다.
주택임대 총수입금액에는 월세와 간주임대료가 함께 들어갑니다. 등록임대주택 여부, 분리과세 선택, 필요경비율과 기본공제는 별도 단계입니다. 전체 과세구조가 궁금하다면 주택임대소득 과세 기준을 함께 보고, 계약 변경이 잦거나 공동사업이라면 신고 전에 관할 세무서나 세무전문가에게 계산 근거를 확인하는 편이 좋습니다.
| 보관 자료 | 확인할 내용 | 쓰이는 곳 |
|---|---|---|
| 임대차계약서·갱신계약서 | 보증금과 적용기간 | 기간별 보증금 적수 |
| 계좌 입출금 내역 | 실제 수령·반환 날짜 | 잔액 변동 검증 |
| 주택 기준시가 자료 | 12억원·2억원 기준 | 2주택·소형주택 판정 |
| 이자·배당 내역과 장부 | 임대사업 귀속 금융수익 | 장부신고 차감 검토 |
간주임대료 대상 여부를 가르는 네 줄
- 부부 합산 주택 수: 본인과 배우자의 임대주택을 함께 확인합니다.
- 기준시가: 2주택 확대 규정은 12억원 초과 주택의 수를 따집니다.
- 보증금 잔액: 계약별 수령·반환일과 월말 잔액을 기록합니다.
- 신고방식: 장부신고와 추계신고의 금융수익 차감 여부를 구분합니다.
월세와 간주임대료를 합쳐 주택임대소득세를 계산하려면
계산한 간주임대료와 연간 월세를 주택임대소득세 계산기에 넣어 분리과세와 종합과세 예상액을 비교하세요. 주택 수별 과세 범위는 주택임대소득 신고 가이드에서 이어서 확인할 수 있습니다.
이 글은 2026년 8월 20일 현재 주택 보증금 간주임대료의 일반 기준을 설명한 참고 자료입니다. 공동명의, 부부합산 주택 수, 기준시가, 보증금 변동, 장부 방식과 임대사업 금융수익에 따라 실제 수입금액은 달라질 수 있습니다.