CleanTax2026 양도소득세 계산: 양도차익·250만원 공제
핵심 요약
- 양도차익은 매도가액에서 취득가액과 인정되는 필요경비를 뺀 금액입니다.
- 양도차익에서 장기보유특별공제를 빼고, 부동산 등 양도소득에서 양도자별 연간 250만원 기본공제를 적용해 과세표준을 구합니다.
- 2년 이상 보유한 일반 부동산은 기본세율 6~45%가 출발점이며 단기보유·비사업용 토지 등은 별도 세율을 확인합니다.
- 8억원 매도·5억원 취득·필요경비 2천만원·5년 보유 일반 사례의 국세 산출세액은 약 7,487만원입니다.
2026 양도소득세 계산은 매도가액에서 취득가액과 필요경비를 빼는 순서다
2026 양도소득세 계산의 첫 숫자는 매매차익이 아니라 양도차익입니다. 부동산을 판 실지거래가액에서 취득 당시 실지거래가액과 인정되는 필요경비를 뺍니다. 이후 장기보유특별공제와 양도소득 기본공제를 차례로 반영해 과세표준을 만듭니다.
예를 들어 5억원에 산 부동산을 8억원에 팔았다고 양도차익이 바로 3억원으로 확정되는 것은 아닙니다. 취득세, 법무사 비용, 중개보수와 자본적 지출처럼 법에서 인정하는 비용이 2,000만원 있다면 양도차익은 2억8,000만원부터 시작합니다.
과세표준에 자산 종류와 보유기간에 맞는 세율을 적용하고 세액공제·감면을 반영해 자진납부할 세액을 구합니다. 전체 계산 구조는 국세청 양도소득세 세액계산 흐름도에서 확인할 수 있습니다.
| 계산 단계 | 기본 공식 | 확인할 자료 |
|---|---|---|
| 양도차익 | 양도가액 - 취득가액 - 필요경비 | 계약서·취득세·공사·중개 증빙 |
| 양도소득금액 | 양도차익 - 장기보유특별공제 | 취득일·양도일·거주기간 |
| 과세표준 | 양도소득금액 - 감면 - 기본공제 | 비과세·감면 요건과 연간 양도내역 |
| 납부세액 | 과세표준 × 세율 - 누진공제 | 자산 종류·보유기간·중과 여부 |
취득세·중개보수·자본적 지출은 증빙이 있어야 필요경비가 된다
취득가액에는 매매대금뿐 아니라 취득 과정에서 발생한 일부 부대비용이 포함될 수 있습니다. 취득세, 등록 관련 비용과 취득 중개보수는 대표적인 항목입니다. 양도할 때 지급한 중개보수와 세무 신고 수수료 등 양도비도 법정 범위에서 필요경비를 검토합니다.
부동산의 용도 변경, 구조 변경, 엘리베이터 설치처럼 자산가치를 높이거나 사용기간을 늘리는 자본적 지출은 인정 가능성이 있지만, 도배·장판 교체나 일상 수선처럼 원상회복 성격의 비용은 일반적으로 다르게 판단합니다. 공사명만 보지 말고 실제 작업 내용과 전후 상태를 확인해야 합니다.
계좌이체 내역만으로는 공사 내용과 거래 상대방이 분명하지 않을 수 있습니다. 계약서, 견적서, 세금계산서·현금영수증과 이체내역을 한 묶음으로 보관하세요. 구체적인 인정·불인정 사례는 양도소득세 필요경비 안내에서 이어서 확인할 수 있습니다.
| 지출 유형 | 대표 사례 | 준비할 증빙 |
|---|---|---|
| 취득 부대비용 | 취득세·법무사 비용·중개보수 | 납부서·영수증·계약서 |
| 자본적 지출 | 용도·구조 변경, 가치 증가 공사 | 공사계약서·세금계산서·사진 |
| 양도비용 | 양도 중개보수·일부 신고비용 | 중개보수 영수증·지급내역 |
| 일상 수선 | 도배·장판 등 원상회복성 지출 | 필요경비 인정 여부 별도 검토 |
5년 보유한 일반 부동산의 장기보유특별공제율은 10%다
일반적인 토지·건물은 3년 이상 보유하면 장기보유특별공제를 검토합니다. 3년 이상 4년 미만 6%에서 시작해 1년 늘 때마다 2%포인트씩 올라가고, 15년 이상이면 최대 30%입니다. 5년 이상 6년 미만 보유한 일반 부동산의 공제율은 10%입니다.
1세대 1주택은 적용 요건을 충족하고 과세되는 양도차익이 있을 때 보유기간과 거주기간을 각각 계산하는 별도 표를 사용합니다. 각각 최대 40%, 합계 최대 80%이므로 일반 부동산 공제율을 그대로 넣으면 안 됩니다. 비과세 요건을 충족하면 공제 전에 과세 여부부터 달라집니다.
미등기 양도자산이나 일부 단기보유·중과 대상은 장기보유특별공제가 제한될 수 있습니다. 취득일과 잔금청산일, 등기접수일이 다르면 보유기간 판단도 달라질 수 있으므로 계약서와 등기사항증명서를 함께 확인하세요. 자세한 표는 장기보유특별공제 계산 안내에서 볼 수 있습니다.
| 일반 토지·건물 보유기간 | 장기보유특별공제율 | 메모 |
|---|---|---|
| 3년 이상 4년 미만 | 6% | 일반 공제 시작 구간 |
| 5년 이상 6년 미만 | 10% | 5년 보유 사례 적용 |
| 10년 이상 11년 미만 | 20% | 보유기간 1년당 2%p |
| 15년 이상 | 30% | 일반 부동산 최대 |
과세표준 2억4,950만원의 양도소득세 국세는 약 7,487만원이다
8억원에 매도하고 취득가액이 5억원, 인정 필요경비가 2,000만원인 일반 부동산을 5년 보유했다고 가정하겠습니다. 양도차익은 2억8,000만원이고 장기보유특별공제 10%인 2,800만원을 빼면 양도소득금액은 2억5,200만원입니다.
부동산 등 양도소득에서 양도자별로 적용하는 연간 기본공제 250만원을 빼면 과세표준은 2억4,950만원입니다. 이 금액은 기본세율 38% 구간이므로 2억4,950만원에 38%를 곱하고 누진공제 1,994만원을 빼 국세 산출세액 약 7,487만원을 구합니다. 지방소득세는 약 748만7,000원으로, 단순 합계는 약 8,235만7,000원입니다.
이 예시는 비과세·감면·중과와 다른 양도자산이 없고 취득가액과 비용이 모두 인정된다는 가정입니다. 주택을 1년 미만 보유하면 70%, 1년 이상 2년 미만 보유하면 60% 세율을 검토하며, 비사업용 토지와 일부 다주택 등은 별도 세율이 적용될 수 있습니다. 현행 세율 근거는 소득세법 제104조에서 확인하세요.
| 8억원 매도 단순 예시 | 계산 | 금액 |
|---|---|---|
| 양도차익 | 8억 - 5억 - 2천만원 | 2억8,000만원 |
| 장기보유특별공제 | 2억8천만원 × 10% | -2,800만원 |
| 과세표준 | 2억5,200만원 - 250만원 | 2억4,950만원 |
| 국세 산출세액 | 과세표준 × 38% - 1,994만원 | 7,487만원 |
| 지방소득세 포함 | 국세 + 국세의 10% | 약 8,235만7천원 |
매도 계약 전에 계산표에 넣을 네 묶음
- 취득·양도일: 잔금일과 등기접수일을 확인해 보유기간과 적용세율을 판단합니다.
- 가격 자료: 취득·양도계약서와 실제 대금 지급·수령 내역을 맞춥니다.
- 필요경비: 취득세·중개보수·공사비를 계약서와 적격증빙으로 묶습니다.
- 주택 상태: 세대의 주택·입주권·분양권 보유 현황과 거주기간을 양도일 기준으로 확인합니다.
취득가액과 보유기간으로 예상 양도세를 계산하려면
양도가액, 취득가액, 필요경비와 보유기간을 양도소득세 계산기에 넣으면 과세표준과 기본세율 기준 예상액을 확인할 수 있습니다. 토지라면 토지 양도소득세 계산기에서 비사업용 여부도 나눠 보세요.
이 글은 2026년 8월 18일 현재 일반 부동산의 기본 양도소득세 계산을 설명한 참고 자료입니다. 1세대 1주택 비과세, 고가주택, 다주택, 조정대상지역, 비사업용 토지, 단기보유와 감면에 따라 실제 세액이 크게 달라질 수 있습니다.