2026 장기보유특별공제: 1주택 최대 80%·일반 30% 계산

장기보유특별공제는 양도차익에서 먼저 뺀다

2026 장기보유특별공제는 부동산을 오래 보유한 기간에 따라 양도차익 일부를 양도소득금액 계산에서 빼는 제도입니다. 계산 순서는 ‘양도가액 - 취득가액 - 필요경비 = 양도차익’, ‘양도차익 - 장기보유특별공제 = 양도소득금액’입니다.

보유기간은 원칙적으로 취득일부터 양도일까지 계산합니다. 계약일만 보는 것이 아니라 세법상 취득·양도 시기를 확인해야 하고, 배우자나 직계존비속에게 증여받은 뒤 양도하는 등 이월과세가 적용되면 기산일이 달라질 수 있습니다.

현행 공제율과 계산 구조는 2026년 7월 1일 시행 소득세법 제95조에 규정돼 있습니다. 미등기양도자산과 법에서 제외한 자산은 공제를 적용하지 않으므로 보유기간만 길다고 바로 공제되는 것은 아닙니다.

일반 부동산 공제율은 3년 6%에서 최대 30%다

일반 토지·건물은 3년 미만 보유하면 장기보유특별공제가 없습니다. 3년 이상 4년 미만은 6%, 4년 이상 5년 미만은 8%이며 이후 보유 1년마다 2%포인트씩 올라갑니다. 15년 이상 보유하면 최대 30%입니다.

예를 들어 공제 대상 일반 부동산의 양도차익이 1억원이고 보유기간이 10년 이상 11년 미만이라면 공제율은 20%, 장기보유특별공제액은 2천만원입니다. 양도차익 1억원 전체에 세율을 곱하는 대신 8천만원을 다음 양도소득금액 계산의 출발점으로 삼습니다.

다주택, 조정대상지역 주택, 비사업용 토지나 미등기자산은 양도 시점의 적용 제외 규정과 중과 여부를 따로 봐야 합니다. 아래 일반 표만 보고 공제 가능 여부를 확정하지 말고 주택 수와 자산 종류를 함께 확인하세요.

1세대 1주택은 보유 40%와 거주 40%를 더한다

대통령령상 요건을 갖춘 1세대 1주택은 일반 최대 30% 표 대신 보유기간과 거주기간을 나눠 계산합니다. 보유 3년 이상부터 연 4%씩 최대 40%, 거주 2년 이상부터 연 4%씩 최대 40%를 적용해 두 금액을 합칩니다.

보유 10년·거주 10년이면 보유 40%와 거주 40%를 합한 80%입니다. 보유 10년이더라도 거주가 2년이면 보유 40%와 거주 8%를 합한 48%입니다. 오래 소유했다는 사실만으로 최대 80%가 적용되는 것은 아닙니다.

1주택 특례 공제율의 대통령령상 기본 요건에는 양도일 현재 국내 1주택 보유와 보유기간 중 2년 이상 거주가 포함됩니다. 일시적 2주택 등 1주택으로 보는 특례와 고가주택 과세대상 양도차익 계산은 별도로 적용될 수 있습니다.

* 거주 2년 이상 3년 미만 공제는 보유기간 3년 이상인 경우에 적용합니다.

매매계약 전에 취득일·거주일·필요경비를 맞춘다

계산 전에 취득계약서와 등기부, 양도계약서, 주민등록초본을 나란히 놓으세요. 보유기간은 취득·양도 시기, 거주기간은 실제 전입·전출 이력과 사실관계를 기준으로 판단합니다. 주소만 옮겨 놓고 실제 거주하지 않았다면 추후 소명 문제가 생길 수 있습니다.

취득세, 법무사비, 중개수수료, 자본적 지출 등 인정되는 필요경비를 빠뜨리면 양도차익이 커지고 장기보유특별공제액도 겉으로는 커지지만 최종 세금은 더 늘 수 있습니다. 공제율만 계산하지 말고 필요경비 영수증을 먼저 모아야 합니다.

1세대 1주택 비과세가 적용되더라도 양도가액이 고가주택 기준을 넘으면 법정 계산에 따른 과세대상 양도차익에 장기보유특별공제를 적용합니다. 매매계약일을 정하기 전에 1세대 1주택 비과세 요건과 공제율을 함께 대조하는 편이 좋습니다.

보유·거주기간을 넣어 양도세를 비교하려면

취득가액·양도가액과 보유기간을 정리했다면 양도소득세 계산기에서 장기보유특별공제 반영 전후를 비교해 보세요. 인정 가능한 지출은 양도소득세 필요경비 안내에서 먼저 확인할 수 있습니다.

이 글은 2026년 7월 25일 현재 시행 중인 소득세법 제95조의 일반적인 장기보유특별공제 구조를 설명한 참고 자료입니다. 주택 수, 조정대상지역, 고가주택, 이월과세, 용도변경과 비과세 특례에 따라 공제 대상 양도차익과 공제율이 달라질 수 있습니다.

자주 묻는 질문