부동산 중개수수료 계산: 월세 환산금액·복비 상한·부가세 확인

복비 계산 전에 주택인지 오피스텔인지 확인한다

계약할 집을 찾고 나면 보증금 외에 복비도 준비해야 합니다. 그런데 같은 전세금인데 계산 결과가 다르거나 중개사가 안내한 금액과 차이가 나는 일이 있습니다. 입력한 물건 종류, 거래금액 구간, 협의 요율, 부가세 표시를 순서대로 보면 차이가 어디서 생겼는지 찾기 쉽습니다.

서울부동산정보광장 중개보수 안내는 주택, 일정 요건의 오피스텔, 그 밖의 부동산을 구분합니다. 이 글의 주택 계산 사례는 서울 요율 기준입니다. 다른 시·도 물건이라면 관할 지자체의 현행 주택 중개보수 표를 확인하세요. 집처럼 사용한다는 사정만으로 오피스텔이나 상가에 주택 표를 적용하면 안 됩니다.

오피스텔은 전용면적 85㎡ 이하이고 전용 입식부엌, 전용 수세식 화장실과 목욕시설 등 요건을 갖춘 경우 매매·교환 0.5%, 임대차 0.4%가 상한입니다. 그 외 오피스텔이나 토지·상가 등은 0.9% 이내에서 협의하는 체계입니다. 계약서와 건축물 자료에 적힌 용도·면적·시설 조건을 먼저 확인하면 계산기를 잘못 선택하는 일을 줄일 수 있습니다.

월세 중개수수료는 5000만원 경계에서 달라진다

주택 월세의 거래금액은 보증금만 쓰지 않습니다. 국토교통부 전자계약시스템의 월세 거래금액 산정 안내처럼 우선 보증금에 월세 100개월분을 더합니다. 그 결과가 5000만원 미만일 때만 보증금에 월세 70개월분을 더한 금액으로 다시 계산합니다. 월세가 낮다는 이유만으로 처음부터 70을 곱하는 방식은 아닙니다. 해당 안내의 오래된 주택 요율 문구 대신, 요율은 앞서 연결한 서울의 현행 표를 기준으로 삼았습니다.

보증금 1000만원에 월세 40만원이면 1000만원 + 40만원 × 100 = 5000만원입니다. 정확히 5000만원이므로 70배로 바꾸지 않습니다. 서울 주택 임대차의 5000만원 이상 1억원 미만 구간 상한요율 0.4%를 적용하면 20만원입니다. 이 금액은 부가세를 별도로 확인하기 전의 보수 상한입니다.

보증금이 같고 월세가 35만원이라면 첫 계산은 4500만원으로 5000만원 미만입니다. 다시 1000만원 + 35만원 × 70 = 3450만원을 거래금액으로 사용합니다. 여기에 해당 구간 상한요율 0.5%를 적용한 17만2500원은 정액 한도 20만원보다 작으므로 그대로 상한이 됩니다. 단위도 조심하세요. 보증금을 만원으로 적었다면 월세도 만원 단위로 맞춰야 합니다.

중개수수료 상한액과 실제 낼 금액은 다르다

서울 주택 전세 8000만원을 예로 들어보겠습니다. 해당 구간 요율 0.4%를 곱하면 32만원이지만 정액 한도가 30만원입니다. 따라서 보수 상한은 30만원입니다. 계산 결과와 한도 중 작은 금액을 적용하는 구간에서는 곱셈만 하고 끝내면 복비를 높게 잡게 됩니다.

전세 3억원은 상한요율 0.3%를 적용해 보수 상한이 90만원입니다. 다만 실제로 0.2%로 협의했다면 보수는 60만원입니다. 이는 협의 예시일 뿐, 모든 중개업소가 0.2%로 받아야 한다는 뜻은 아닙니다. 상한요율을 정부가 정한 고정 요금으로 설명받았다면 상한과 협의액을 다시 구분해 요청하세요.

협의는 잔금을 치르는 자리에서 처음 꺼내기보다 중개를 의뢰하고 계약을 진행할 때 미리 정리하는 편이 낫습니다. 거래금액, 적용 요율, 보수 금액, 부가세 포함 여부, 지급 시점을 문자나 견적서로 남겨두세요. 여러 집을 보고 있다는 사정만으로 비용 기준을 미뤄두면 계약 마지막 단계에서 서로 다른 금액을 예상하게 됩니다.

부가세와 현금영수증까지 확인해야 지출이 맞는다

복비를 60만원으로 협의했는데 마지막에 66만원을 안내받았다면, 처음 금액이 부가세 별도였는지 확인해야 합니다. 일반과세 중개업소가 부가세 별도 보수 60만원에 10%를 적용하는 사례라면 부가세 6만원을 더해 66만원입니다. 처음부터 부가세 포함 총액으로 협의한 경우와는 다릅니다. 간이과세자는 과세유형과 의무가 다르므로 이 예시를 그대로 적용하거나 일률적인 세율로 단정하지 마세요.

현금영수증을 받는다는 이유만으로 새로운 세금이 생기는 것은 아닙니다. 국세청 현금영수증 의무발행 안내에는 부동산 중개 및 대리업이 포함되어 있습니다. 건당 거래금액이 부가세 포함 10만원 이상이고 현금으로 대금을 받는 경우에는 소비자가 요구하지 않아도 발급해야 하는 기준을 확인할 수 있습니다.

계좌이체 내역만 남기고 끝내지 말고 보수 내역과 현금영수증 등 증빙 금액이 실제 지급액과 맞는지 확인하세요. 영수증을 받았다는 사실과 특정 세금의 공제·필요경비 인정 여부는 별도입니다. 주택 매수·매도 때의 비용 증빙이 필요하다면 양도세 필요경비 안내에서 거래 유형과 증빙 조건을 따로 확인할 수 있습니다. 임대차 복비까지 모두 같은 방식으로 처리된다고 생각하면 안 됩니다.

내 계약 조건으로 중개보수를 계산해 보세요

부동산 중개수수료 계산기에 거래 종류와 보증금·월세를 입력해 상한액을 비교해 보세요. 결과를 계약서의 협의 보수와 대조하고, 소재지 요율과 부가세 포함 여부를 마지막으로 확인하면 됩니다.

2026년 9월 19일 공식 안내를 확인해 작성했습니다. 근로조건·지역·거래 유형 등에 따라 적용이 달라질 수 있으며, 예시 금액은 개별 상담이나 확정 청구액을 대신하지 않습니다.

자주 묻는 질문