2026 종합부동산세 계산법: 1주택 12억 공제와 세율

종합부동산세 계산은 6월 1일 공시가격부터 시작한다

2026 종합부동산세 계산의 출발점은 6월 1일 현재 소유한 주택의 공시가격입니다. 실거래가나 호가를 넣는 세금이 아니며, 한 사람이 전국에 가진 주택과 주택 부속토지의 공시가격을 합산합니다. 6월 2일에 집을 팔았더라도 6월 1일 소유자라면 그해 납세의무를 먼저 확인해야 합니다.

합산한 공시가격에서 개인 일반 보유자는 9억원, 요건을 갖춘 1세대 1주택자는 12억원을 공제합니다. 부부가 지분으로 공동소유한 주택은 각자의 지분 상당 공시가격을 기준으로 인별 계산하는 것이 기본이지만, 공동명의 1주택자 특례를 신청하면 결과가 달라질 수 있습니다.

국세청은 종합부동산세를 재산세 과세대상 주택과 토지를 유형별로 합산해 공제금액을 넘는 부분에 매기는 세금으로 안내합니다. 과세대상과 공제금액은 국세청 종합부동산세 안내에서 확인할 수 있습니다.

공제 후 60%를 곱해 종부세 과세표준을 구한다

주택분 과세표준은 ‘(공시가격 합계 - 기본공제) × 공정시장가액비율 60%’입니다. 1세대 1주택자가 공시가격 16억원인 집 한 채를 보유했다면 과세표준은 (16억원 - 12억원) × 60%인 2억4천만원입니다. 공시가격 16억원을 그대로 세율표에 넣는 방식이 아닙니다.

같은 공시가격 16억원이라도 1세대 1주택 요건을 적용받지 못하면 9억원을 공제하므로 과세표준은 4억2천만원이 됩니다. 공제 차이만으로 과세표준이 1억8천만원 달라집니다. 실제 금액이 크게 갈리는 지점은 집값 자체보다 명의와 주택 수, 특례 적용 여부인 경우가 많습니다.

국세청 계산 흐름도에는 공제금액, 주택분 60%, 세율, 재산세액 공제 순서가 나와 있습니다. 계산식은 국세청 세액계산 흐름도와 대조하는 편이 좋습니다.

주택 수별 0.5~5.0% 누진세율을 적용한다

과세표준을 구한 다음에는 개인의 주택 수에 맞는 누진세율을 적용합니다. 2주택 이하와 3주택 이상 모두 과세표준 12억원 이하까지는 0.5~1.0%로 같지만, 12억원을 넘는 구간부터 차이가 커집니다. 3주택 이상은 과세표준 25억원 이하 구간이 2.0%입니다.

누진세율은 과세표준 전체에 최고세율을 한 번에 곱하는 방식이 아닙니다. 국세청 표의 누진공제를 사용해 ‘과세표준 × 해당 세율 - 누진공제’로 계산한 뒤, 종부세 과세표준에 대응하는 재산세 상당액을 빼 산출세액을 구합니다. 재산세 고지액 전부를 그대로 빼는 것은 아닙니다.

현재 개인 주택분 세율은 아래와 같습니다. 주택 수에서 제외되는 상속주택·지방 저가주택 등의 특례가 있으면 적용 열이 달라질 수 있으므로 고지서가 나오기 전 주택 수 판정을 다시 확인하세요.

1주택 세액공제와 12월 납부일을 확인한다

1세대 1주택자는 산출세액에서 연령별·보유기간별 세액공제를 적용할 수 있습니다. 연령 공제는 60세 이상 20%, 65세 이상 30%, 70세 이상 40%이고, 보유기간 공제는 5년 이상 20%, 10년 이상 40%, 15년 이상 50%입니다. 두 공제를 더해 적용하되 합계 한도는 80%입니다.

종합부동산세는 세무서가 고지하는 방식이 기본입니다. 납부기간은 12월 1일부터 12월 15일까지이며, 고지 내용에 오류가 있거나 신고납부를 선택하려면 같은 기간에 직접 신고할 수 있습니다. 세액이 250만원을 넘으면 요건에 따라 납부기한 후 6개월 이내 분납도 가능합니다.

공동명의 1주택, 일시적 2주택, 상속주택이나 지방 저가주택 특례는 9월 신고 여부가 12월 고지액에 영향을 줄 수 있습니다. 단순 계산 결과와 고지액이 다르다면 공시가격, 6월 1일 명의, 특례 신청, 재산세액 공제 순서로 대조하세요.

공시가격을 넣어 종부세 예상액을 비교하려면

주택별 공시가격과 명의 지분을 정리했다면 종합부동산세 계산기에서 과세표준과 예상 세액을 확인해 보세요. 같은 주택의 7월·9월 보유세는 재산세 계산기로 나눠 보는 편이 정확합니다.

이 글은 2026년 7월 24일 현재 국세청 종합부동산세 안내와 시행 중인 법령의 개인 주택분 일반 기준을 설명한 참고 자료입니다. 공동명의, 법인, 합산배제·과세특례, 감면 주택과 세액공제 요건에 따라 실제 고지세액은 달라질 수 있습니다.

자주 묻는 질문