종부세 과세 구조
종합부동산세는 재산세 위에 얹히는 국세로, 개인별 주택 공시가격 합계에서 기본공제(9억원, 1세대 1주택 단독명의는 12억원)를 뺀 금액에 공정시장가액비율 60%를 곱해 과세표준을 만듭니다. 여기에 주택 수에 따른 누진세율을 적용하고, 같은 구간에 이미 부과된 재산세를 공제해 이중과세를 조정합니다.
| 과세표준 | 2주택 이하 | 3주택 이상 |
|---|---|---|
| 3억원 이하 | 0.5% | 0.5% |
| 3억 ~ 6억원 | 0.7% | 0.7% |
| 6억 ~ 12억원 | 1.0% | 1.0% |
| 12억 ~ 25억원 | 1.3% | 2.0% |
| 25억 ~ 50억원 | 1.5% | 3.0% |
| 50억 ~ 94억원 | 2.0% | 4.0% |
| 94억원 초과 | 2.7% | 5.0% |
3주택 이상 중과는 과세표준 12억원 초과 구간부터 갈라집니다. 결정된 종부세에는 농어촌특별세 20%가 추가로 붙습니다.
1세대 1주택자의 강력한 감면 장치
1세대 1주택 단독명의자는 12억원 기본공제에 더해 고령자 공제(60세 20% / 65세 30% / 70세 40%)와 장기보유 공제(5년 20% / 10년 40% / 15년 50%)를 합산 최대 80%까지 받습니다. 은퇴한 장기 보유자의 실제 종부세가 명목 세율보다 훨씬 가벼운 이유입니다. 부부 공동명의는 각자 9억원씩 총 18억원을 공제받는 대신 이 세액공제가 없는데, 매년 9월 관할 세무서에 단독명의 방식 과세 특례를 신청해 유리한 쪽을 선택할 수 있습니다.
종부세 절세 포인트
- 6월 1일 관리: 재산세와 같은 기준일입니다. 매도 계획이 있다면 5월 말 잔금으로 그해 종부세를 통째로 피할 수 있습니다.
- 공동명의 vs 단독명의 시뮬레이션: 고령·장기보유 공제가 커지는 시점부터 단독명의 방식이 역전하는 경우가 많습니다. 매년 9월 특례 신청 기간에 다시 계산해 보세요.
- 분납 활용: 세액 250만원 초과분은 이자 없이 6개월 분납이 됩니다.
- 임대주택 합산배제: 요건을 갖춘 등록임대주택은 9월 합산배제 신청으로 과세 대상에서 제외할 수 있습니다.
보유세 전체 그림
종부세와 재산세는 한 몸처럼 움직입니다. 7월·9월의 재산세와 12월의 종부세를 합친 연간 보유세 총액으로 관리하고, 매도까지 고려한다면 양도소득세 계산기로 출구 세금까지 확인해 두세요.
자주 묻는 질문 (FAQ)
종부세는 누가 내나요?
매년 6월 1일 기준으로 개인별 주택 공시가격 합계가 9억원(1세대 1주택 단독명의는 12억원)을 넘는 사람이 대상입니다. 인별 과세라 부부 공동명의면 각자 9억원씩, 합계 18억원까지 공제받을 수 있습니다.
공시가 15억 1주택이면 종부세가 얼마인가요?
12억원 공제 후 3억원에 공정시장가액비율 60%를 곱한 과세표준 1.8억원에 0.5% 세율이 적용되어, 재산세 중복분 공제 전 기준 90만원 수준입니다. 고령·장기보유 세액공제가 있으면 여기서 최대 80%까지 줄어듭니다.
고령자·장기보유 공제는 어떻게 되나요?
1세대 1주택자에 한해 연령 공제(60세 20%, 65세 30%, 70세 40%)와 보유기간 공제(5년 20%, 10년 40%, 15년 50%)를 합산해 최대 80%까지 세액공제됩니다. 70세 이상이면서 15년 보유했다면 종부세가 5분의 1로 줄어드는 셈입니다.
부부 공동명의가 유리한가요?
공제액만 보면 공동명의(9억+9억=18억)가 단독명의(12억)보다 유리하지만, 공동명의는 고령·장기보유 세액공제를 받지 못합니다. 다만 공동명의 부부는 매년 9월 단독명의 방식(12억 공제+세액공제)으로 과세 방식을 선택 신청할 수 있어, 유리한 쪽을 골라 적용받으면 됩니다.
종부세는 언제 내나요?
매년 12월 1일부터 15일 사이에 납부합니다. 국세청이 고지서를 보내며, 세액 250만원 초과분은 6개월 분납이 가능합니다.
함께 쓰면 좋은 계산기
재산세 중복분 공제와 세부담상한(150%)은 근사 계산이며, 실제 세액은 물건별 안분 계산으로 달라질 수 있습니다. 12월 국세청 고지서를 기준으로 하세요.